SUBROGACIONES EN CONTRATOS DE ALQUILER DE VIVIENDA DE RENTA ANTIGUA

El vivir de alquiler es y ha sido siempre una opción muy común en nuestro país. 

Una de las vicisitudes que pueden darse en la relación arrendaticia es el supuesto de las subrogaciones en el contrato de vivienda con renta antigua (considerados por ley a los realizados antes del 9 de mayo de 1985 y que aún sigan en vigor). Circunstancia de la que nos vamos a ocupar en el día de hoy.

La subrogación es una institución que permite a ciertos familiares del inquilino permanecer en la vivienda, si se dan una serie de requisitos, cuando éste fallece o bien traspasa sus derechos en vida. Por lo que la duración del contrato se verá forzosamente ampliada para el arrendador y en ocasiones por un tiempo muy superior al inicialmente previsto.

La materia viene regulada en la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

- Consideraciones previas.

• Para las subrogaciones el requisito de la convivencia es preceptivo en todo caso, habiendo para cada supuesto unos plazos mínimos diferentes y debe darse de forma habitual y en la vivienda arrendada.
• Las subrogaciones se pueden producir por actos `inter vivos´ o `mortis causa´ según el caso.
• El orden de prelación para subrogarse establecido en la ley es imperativo, no admitiéndose renuncias ni expresas ni tácitas en favor de otra persona con peor derecho, por lo que si alguien con derecho no lo ejercita se pierde para el resto de personas.
• En las subrogaciones de hijos, cuando estos tengan más de 65 años o se encuentren percibiendo una pensión de incapacidad permanente absoluta o de gran invalidez y el hecho que ocasionó su subrogación se produjo entre el 1-1-1995 y el 1-1-2005, pueden continuar en el contrato hasta su fallecimiento.
• Se regulan tres supuestos diferentes que pasamos a comentar.

- Primer supuesto: contratos en los que a día 1-1-1995 el arrendatario es el arrendatario original o primer arrendatario (no ha habido subrogaciones).

Sólo está previsto para supuestos `mortis causa´, extinguiéndose el contrato a la muerte de este primer arrendatario, salvo que puedan y quieran subrogarse por vez primera las siguientes personas y en el siguiente orden:

1. Cónyuge o persona en análoga relación de afectividad del primer inquilino (puede quedarse hasta que fallezca).
2. Hijos del primer inquilino que hubieran convivido con él durante al menos los dos años anteriores a su fallecimiento (pueden quedarse hasta que cumplan 25 años o bien dos años más si ya tienen esa edad, o hasta que mueran si tienen una minusvalía igual o superior al 65%).
3. Ascendientes del primer inquilino que estuvieran a su cargo y hubieran convivido con él durante al menos los tres años anteriores a su muerte (se pueden quedar hasta que mueran).

No obstante puede haber una siguiente subrogación, siempre y cuando se hubiese subrogado por vez primera el cónyuge o persona en análoga relación de afectividad del primer inquilino, a favor de los hijos del inquilino original que hubiesen convivido con el cónyuge primer subrogado al menos durante los dos años anteriores a su fallecimiento. Podrían quedarse hasta cumplir los 25 o bien dos años más si tuvieran ya esa edad, o bien hasta que fallezca si tienen una minusvalía igual o superior al 65%.

- Segundo supuesto: contratos en los que a día 1-1-1995 el arrendatario es realmente un segundo arrendatario (ha habido ya una subrogación).

Aquí la subrogación puede operar tanto `inter vivos´ como `mortis causa´. El contrato finalizaría una vez fallecido este segundo arrendatario, salvo que pudieran y quisieran subrogarse, los siguientes familiares y en orden preferente: 

1. Cónyuge o persona en análoga relación de afectividad del segundo inquilino (puede quedarse hasta que fallezca).
2. Hijos del segundo inquilino, si es que existe alguno que hubieran convivido con el segundo inquilino durante al menos los dos años anteriores a su fallecimiento (pueden quedarse hasta que cumplan 25 años o dos años más si tienen esa edad, o hasta que fallezcan si tienen una minusvalía igual o superior al 65%). 

- Tercer supuesto: contratos en los que a día 1-1-1995 el arrendatario es realmente un tercer arrendatario (ha habido ya dos subrogaciones).

El contrato se extinguirá a la muerte de este tercer inquilino, no autorizándose ninguna otra subrogación más.